※宅建業法81条2号,47条3号  重要事項を説明するためには、宅建業者は重要事項について調査しなければなりません。重要事項説明義務は取引の構成や相手方の保護を目的として課せられてますので、専門的知識、経験を有する者である宅建業者には重要事項について注意し調査する義務があります。たとえば直近の不動産登記簿謄本をもって所有名義人を確認すべき(東京地判昭和59.2.24判時1131.115)ことはもちろん、現地調査、権利証、印鑑証明書等によって所有権の有無、所有者か否かを確認しなければなりません。代理人との契約に当たっては、宅建業者は代理人と証する者が持参した本人の実印、印鑑証明書等により調査確認しただけでは十分とは言い難く、代理権につき疑問を抱く余地のないような特段の事情が存在しない限り、本人に照会してその意思を確認し、不測の損害を及ぼすことの内容に配慮する必要があります(東京高判平成元.2.6金法1241.36)さらに、他人の者の売買に当たっては、通常の売買に比してより高度の注意を用いることを要し、売主の職業、信用度、所有者本人の売渡し意思の有無、所有者本人の委任状、印鑑証明書、権利書等を売主に提示させてその真偽を確認する等の措置を取る必要があります。又、登記簿上の所有者を確認するだけではなく、競売、仮処分、質権、抵当権、賃借権等の存否を調査確認すべき義務もあり、登記簿謄本さえも調査せず、抵当権等担保権の種類、内容を説明する義務を怠れば最小限の注意義務も果たしていないとされますし(大阪地判昭和57.9.22判タ486.109)都市計画法、建築基準法その外の豊麗に基づく制限についても調査し説明しなければなりません。その外にも、原則として、取引相場価格の調査をなし、依頼者の利益となるような売買条件の策定に向けて努力する義務を負いますし、(東京地判平成元.2.29判時1344.145)、公道に接しない宅地の仲介に当たっては、私道の通行承諾があり通行に支障がないことを近隣者や私道所有者に問い合わせて調査する義務もあります(大阪高判昭和61.11.18判タ642.204)。, (1)契約の解除 宅建業法は行政取締法規ですが、重要事項説明義務は、立法目的からその違反は私法上の義務違反です。宅建業者と仲介契約を締結してるときは、宅建業者は、依頼者に対し民法上の準委任契約に基づく善管注意義務を負っており、その義務違反の責任を問いえます。

例;重要事項説明がなされないまま売買契約が締結された, 宅建業法違反・重要事項説明義務違反を理由として『契約が無効』となるわけではない 併科=あり 監督機関=国土交通大臣or都道府県知事 →契約は解消される 2 宅建業者の禁止行為=不正セールス手法カタログ 一方で,構造的に『成約に向けた努力』が行き過ぎる傾向があります。 5 宅建業法違反×刑事責任|法定刑  宅建業者が直接売買・交換・貸借等の当事者となる場合はその相手方ですが、宅建業者が媒介をする場合は契約の各当事者です。通常は買主や借主となろうとする者に対し説明すれば足ります。, (3)説明の時期 そのため,弁護士によってはしっかり把握せず,軽視する傾向があるようです。

不動産に関する法律問題は複雑になりがちです。 4 宅建業法違反×行政責任|指示処分・業務停止・免許取消 ※民法95条,96条, 契約の解消とは別に『損害賠償請求』が認められることもある そこで,宅建業法・施行規則で『不正セールス』が特定され,禁止されています。, 宅建業法上の禁止事項には,さらに具体的な行為も規定されています。 民事的処理だけではなく,刑事・行政責任の追及も含めて最適戦略を検討・選択すべきです。, 【無料相談予約 受付中】お気軽にお問い合わせください。 詳しくはこちら|宅建業者に対する監督処分の基本(種類・対象行為), 無免許での事業遂行・名義貸し・業務停止命令違反  法文上は、「売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に」とされていますが、当事者が十分理解し、考慮する時間を置くべきですから、できる限り早い時期に行うべきでしょう。, (4)説明の方法 宅建業法35条1項は、宅地建物取引にかかる重要な事項について、宅建業者が自ら売主として宅地建物を売却する場合には買主に対し、宅地建物の売買もしくは賃貸借を媒介する場合には買主もしくは賃借人に対し、宅建士が記名押印した書面を交付して説明することを義務付けています。 要するに通常の『犯罪』としての扱いです。

甲社は、土地を購入するにあたり、宅建業者乙に緑に囲まれた閑静な場所であることを条件の一つとして挙げてきました。ところが、甲社が当該土地を購入した後、当該土地の周辺一帯には工場誘致計画が存在しており着々とその計画が進んでいることが発覚しました。甲社としては、どのような法的手段が取れるでしょうか。, (2)説明の相手方 ※宅建業法79条,12条1項,13条1項,65条2項,4項, 法定刑=懲役2年以下or罰金300万円以下 ※宅建業法80条,47条2号, 法定刑=懲役6か月以下or罰金100万円以下 この場合で『行政・刑事責任』は,サブという位置付けになります。 3 重要事項説明義務|法定の事項を契約当事者に説明する

受付時間 平日9:00 - 20:00, 不動産,相続,離婚の問題を中心に,幅広い案件を取扱っている理系弁護士・司法書士です。事務所は,東京(新宿)と埼玉(さいたま市大宮)に ございます。年間1500件以上のお問い合わせがあり,知識・ノウハウの集積には自信がございます。. 『重要事項』として定められている内容については別記事で説明しています。 深夜or長時間の勧誘その他の私生活or業務の平穏を害するような方法により困惑させる, 手付放棄による契約解除対し,契約解除を拒むor妨げる みずほ中央では豊富な実績・経験を最大限活かした最適戦略を徹底しています。, 1 宅建業法・禁止事項=不正セールス手法|一般的
つまり,売買契約の解消や損害賠償の獲得が重要であることが多いです。 詳しくはこちら|売買契約の説明不備・誤解→契約解消・損害賠償|まとめ, 一般的な不動産売買のトラブルでは,民事的処理がメインとなります。 要するに『不正セールス集』の内容となるようなモノです。

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