所在:□□□□□□□□       所在:□□□□□□□□ 不動産投資や賃貸管理の知識から、マイホーム購入・売却のお役立ち情報まで、現役不動産屋さんがその全てをお教えします!, マイホームや投資用アパートなどの不動産を持っている方には、「土地を所有しているが故に降り懸かってくる揉め事や厄介ごと」があるものです。, そして、そんな困り事の中でも非常に発生件数が多く、トラブルに発展しやすいのが敷地境界と越境についての問題となるでしょう。, 当ブログでも過去に境界に関する記事を書かせていただき、境界線を示すための「↓」や「+」等の記号が刻まれた石杭や鉄鋲などの『境界標』の存在について説明をいたしましたが、, 『建替えやリフォームなどで境界標が紛失してしまうケース』もありますし、古くから代々受け継いで来た土地などでは『そもそも最初から境界標が設置されていないというパターン』も少なくありません。, なお、境界標が失われているケース(または、そもそも設置されていないケース)では、法務局に備えられた測量図(地積測量図)等を元に、土地家屋調査士などに依頼して境界標の復元や新設を行うのが通常ですが、この段階で『何処のラインを境界に定めるかについて、隣家とトラブルになる』ことも少なくありません。, また、しっかりと境界標が設置されているにも係らず、隣地のブロック塀や屋根の軒などが、隣りの土地に飛び出した状態(越境状態)となっているというトラブルも数多く見受けられます。, そこで本日は、「不動産・境界越境問題について」と題して、この厄介な越境トラブルの解決方法等を解説してみたいと思います。, さて冒頭でもお話した通り、私たちの身の周りには「土地の境界」というものが存在しており、しばしば「境界の越境に関するトラブル」等が発生しているのですから、法律上(民法上)にも『しっかりとした決め事』があっても良さそうなものですよね。, しかしながら、明治時代に作られた日本の民法には越境問題について「これと言ったルールが記されていない」のが現実なのです。, ちなみに、民法第233条には「境界を越えて伸びて来た木の枝は、隣家に切るように請求することができる」といった定めは一応存在しています。, また「地境を超えてきた木の根に関しては勝手にこちらで切って構わないが、それにより木が枯れるような時には、切ってはならない」とも記されているのですが、越境に関する民法の文言はなんと『たったこれだけ』なのです。, なお、このようなお話を聞くと「えっ!?これしか書いて無いってどういうこと?」というお声が聞こえて来そうですが、シビアな住宅事情を抱える現代とは異なり、明治の世の中では『この程度のルールで充分に用が足りていた』ということなのでしょう。, 但し、民法上に特段の定めがないからといって「飛び出しているブロック塀や屋根の軒などを勝手にカット」すれば、相手の所有物を無断で破壊したことになりますから、揉め事に発展するのは必至ですし、場合によっては損害賠償を請求される可能性だってあるのです。, ここまでのお話で登場した「ブロック塀」や「建物の本体」や「軒」などに加えて、地中を走る水道や下水、ガスの配管などがお隣の土地に越境してケース(地中越境)もあるでしょう。, また、空中を通過している電線についても越境物として問題となる(空中越境)ことがありますから、決して油断はできません。, なお、様々な越境物の種類ごとに解説を行っていくと、記事が非常に長文となってしまいますし、問題解決の方法は「越境物の種類を問わず共通しているケースが殆ど」となりますので、当記事では『越境物がブロック塀や建物の軒である』ことを前提に解説を進めさせていただきます。, 自分の土地が隣家などから越境の被害を受けていることを知れば、「越境している相手に直談判しよう!」となるのが当然であり、確かにこれが最もストレートな解決法には違いありません。, しかしながら、木の枝とは異なりブロック塀や屋根の軒は、専門の技術や道具がないと切断するのは困難ですし、建物の一部となれば補修作業も必須となります。, また、専門の職人に依頼するとなれば、それなりの費用負担が発生することにもなるのが当然でしょう。, よって、いくら迷惑を被っているとしても、突然隣りのお宅に押し掛け「越境しているから業者に依頼してカットしろ」とは、流石に言い辛いものがありますよね。, なお、このようなケースで非常に便利なのが「越境についての覚書」を取り交わすという方法です。, 覚書については別記事「念書と覚書について解説致します!」にて詳細な解説を行っておりますが、簡単にご説明すれば『覚書とは関係権利者が合意した事項を記載し、各々が署名捺印を行う確認書類』ということになるでしょう。, まず最初に行うべきは、対象の越境物(ブロック等)が誰のもの(所有物)であるかの確認と、設置されている場所を正確に特定することです。, 私の経験上でも「お宅のブロック塀が越境していますよ」と隣地の方に伝えたら、「あのブロック塀は、あんたの土地のものだよ!」と言い返されてしまったケースも少なくありません。, そして、このようなお話となれば「むしろ越境しているのは自分」ということになりますから、これは全く話が変わって来てしまいますよね。, また時には、「越境物がどちらの土地のものか判らない場合」もあるでしょうから、そんな時は覚書を交わす前に、改めて誰の所有物であるかをしっかり取り決める必要がある訳です。, こうした交渉の末「誰のブロックがどれだけ越境しているか」を互いに確認し、その旨を覚書に明記しておけば確認作業は終了となります。(覚書に図面などを添付しておくと更に便利でしょう), ある日突然に、「ブロックや屋根をカットしろ」と言われても、人はなかなか『うん』と頷けないものですが、これが『家の建替えなどのタイミングで、屋根の越境解消やブロック塀のカットを約束する』というのであれば、意外にすんなりと受け入れられるものですよね。, そして、こうした「越境解消のタイミング」や「負担の割合」を明記しておくのが越境の覚書作成のもう一つのポイントとなります。, 具体的な書き方としては、「A所有の建物取り壊し時に、越境物をAの負担にて撤去するものとする」という形になるでしょう。, そして最後に記すべき内容となるのが「相続発生時や売却が行われた場合にも、次の所有者にこの覚書の内容を継承させる」という文言になります。, 越境解消のタイミングを「建替え時」などに定めた場合には、その実現が遥か未来のお話となることもあり得ますから、覚書の取り交わしに際しては必ずこうした文言を加えておくべきでしょう。, 前項では「越境トラブルの解決法」についてご説明をしてまいりましたが、こうした手段を駆使しても問題が解決できないケースもあるでしょう。, そして、ここまでやっても「着地点が見えない」という場合には、『そもそも境界線の位置について争いがある』というパターンも多いはずです。, 境界線については、原則としてお隣同士が合意することで「境界標」を設置することが可能となりますが、この点に争いがあり、話し合いによる解決が見込めない場合には「筆界確定訴訟という訴訟を起こす」というのが定石となります。, しかしながら、訴訟となれば裁判費用や弁護料などの負担が発生することになりますし、場合によっては非常に長い時間を要することにもなるでしょう。, そこで近年、脚光を浴びているのが「境界特定制度」や「境界問題相談センターの調停」などを利用するという方法となりますが、紛争が本格的なものとなっている場合には対応しきれないケースもあるのが現実です。, なお、本格的な境界トラブルの解決方法につきましては、別記事「境界問題の解決法について解説いたします!」にて詳細な解説を行っておりますので、ご興味がある方は是非ともご一読いただければと思います。, さてここまで、覚書の作成方法などを中心に、越境トラブルについての解説を行ってまいりました。, 読者の方の中には、越境問題で頭を悩ませておられる人も多いかと思いますが、「現実のトラブル解決法」の項にてご紹介した3つのポイントを押さえた覚書を作成していただくことで、問題解決の糸口を見出していただければ望外の喜びです。, なお、「越境物の特定と認識の確認」の作業に当たっては、相手側と話し合う中でブロック塀などについて「どちらか一方の所有物と取り決めるのが難しい」という場合もあるでしょう。, そして、このようなケースでは『ブロック塀を共有物として扱おう』という結論に達することも珍しくありません。(そもそも、最初から共有物という認識の場合もあるとは思いますが), もちろん、ブロック塀を共有物して扱うことも不可能ではありませんが、実は共有物の管理はなかなかに面倒なものとなります。, 例えば、「ブロック塀が老朽化し、建て直しが必要な場合には誰がいくら費用を負担するのか」「ブロック塀が倒壊して、怪我人が出た場合には誰が責任を負うのか」「どちらか一方の都合で取り壊しができるのか」など、取り決めるべき内容は非常に多岐に及ぶことになるでしょう。, このような複雑な内容を覚書にまとめるのは非常に骨の折れる作業となりますし、むしろ覚書を交わしたが故に余計なトラブルを招き寄せる可能性もありますので、管理人個人としては『ブロック塀などを共有物として扱うのは、避けるのが得策である』というのが結論となります。, 不動産は子供たちや孫たちにまで引き継がれていく資産となりますから、未来に心配ごとを残さないためにも、境界越境問題はスッキリ解決したいものです。, Sorry, you have Javascript Disabled!  売却する物件に隣地から越境物がある場合、売主様責任によって越境を解決した状態で買主様へお引渡しをするというのが不動産売買の原則になっています。 そしてこの雛形は、越境物については現状維持のみを認め、それ以外の場合は越境の解消を義務付けた内容です。 しかし、それでは隣地との合意は一向に成立せず、むしろ、こちらが困った際にも一瞬たりとも越境を許されないような関係になるのではないでしょうか。 先の雛形では、「1」で言及する越境物につき、その文言の最後に「(画像1の①に示すもの)」と付記し、それを覚書の末尾に示す画像とリンクさせたことで越境物の確実な特定化が図られています。, また、画像の明示は、その画像と将来の状況とに相違が見受けられるならば、それを証拠に工事等が行われたか否かを相手側に強く確認し、越境の解消を請求できる大切な資料にもなります。, 4.「遠くの親戚より近くの他人」が不動産投資を良好にする 前に説明したとおり、塀を建てる際にどんな塀(高さ、材質、色・・・)を建てるかを協議して合意する必要があります。

   地積:□□.□□㎡(公簿)     構造:□□  不動産の表示 塀が老朽化し地震等で倒壊の危険があるという場合には、少なくとも撤去費用は負担せざるを得ないです。, ただし、再築費用については別問題です。 「覚書」には、隣地者に越境物の認識をしていただくこと。また、将来、該当越境物を改修・撤去の予定があるときは、次回に越境物の構築をしない旨の内容を約束していただく内容が記されています。 しかし公正証書で残した方が安全でしょうか?覚書の効力はどの程度でしょうか? 鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など、不動産売却のサポートを専門に行っています。, 今回は、隣家への引込み電線が我が家の敷地内を通っている場合は越境物になるのかについてお伝えします。, 隣家への引込み電線が敷地内の上空を通っている場合は越境物として認められます。敷地内の上空も所有者の所有権が及ぶので、所有権の無い方が許可なく使用している場合は権利侵害になります。, 上空のことなのであまり関心が無い方が多いですが、建物建築で重機を使う際に邪魔になったり、植栽が大きくなった場合に当たる、カラスなどの野鳥が電線にとまり糞をされるなどの影響があります。な, 鈴鹿市の電線は中部電力が管轄なので、不動産売買の際に調査をして敷地内の上空を電線が通過しているようでしたら、中部電力へ連絡して越境の無いように移動してもらうことが必要です。, 先日もある土地の件で中部電力へ電線の移動をお願いをしましたが、「道路から電柱が少し入っているので、電線も少し敷地内に入ってもいいですか?」との相談がありました。三重県内や鈴鹿市の場合は地域性もあり、電線の越境に関してはあいまいさがある感じがします。電線が敷地内に入らないようにも出来るようですが、手間がかかる割に実質的には支障がないので、そのような状態が多くあるようです。, 生活の上で支障がないようでしたら大きな問題は無いのですが、不動産売買の際は越境物は重要事項に含まれますので、はぎわら不動産㈱では敷地内を他人用の電線が通過しているようでしたら説明をしていますし、中部電力へ依頼して越境のない状態にするようにしています。, ~鈴鹿市の土地売却、中古住宅売却などの不動産売買、土地売買をご検討の方は、はぎわら不動産㈱までご相談ください~. こんにちは。山本です。 境界から50cm未満に建てられた隣地建物について、建物部分の収去請求を退け損害賠償のみを認めた事例 (神戸地判平15・6・19) 民法違反、境界から50cm未満に建てられた隣地建物に関する判例 建物を築造するには、境界線から50cm以上の距離を保たなければならないとされています。 All Rights Reserved. この仮処分の難点としては、弁護士に依頼せざるを得ず費用がかかるという点です(法律上は弁護士に依頼する必要はありませんが、手続きが複雑ですし時間的余裕もありませんので、一般の方が本などで勉強しながら手続きを行うことは難しいと思われます)。, 急を要しない場合にお勧めなのは、簡易裁判所での調停手続きを利用する方法です。費用も低額ですし、専門家や有識者からなる調停委員が双方の言い分を聴きつつ、話し合いをまとめるよう手続きを進めます。弁護士を付けなくても対応可能です。 ②の費用負担が少なくて済むことについては、費用は双方で折半となりますので、半額で済むことになります。 近隣関係が良好であれば良いですが、将来、持ち主が変わったりすればどうなるか分かりません。 ただ、単独で建てる場合においても、どのような構造(高さ、材質、色等々)にするかは隣地所有者と話し合いをした上で塀を設置することが、トラブルを防止する観点からは重要です。, 土地の境界線上に塀が設置してありますが、老朽化して修繕が必要となっています、誰が費用を負担すべきかという問題が生じます。 単独所有のメリットは自分で自由に塀の構造を決められることです。プライバシーを重視したいのであれば、コンクリート製の塀で完全に隣地からの視界を遮断してしまうことが考えられます。また、管理も自分の判断だけで行うことができます。 ①の塀の構造に希望を入れられる点ですが、仮に隣地所有者が隣地に単独で塀を作る場合には隣地所有者が自由に塀の高さや材質を決めることができます。隣地所有者の塀ですので他人は口出しはできません。たとえばコンクリート製で隙間なく、しかも高さ2メートル超といった塀が作られれば自分の土地に日当たりや風通しに影響が出るこは必至ですが、これを格子状のフェンスにしてくれと要求はできません(せいぜい高さを2メートル以下にしてもらう程度かと思います)。  正直、人の目ではわかりません。, 境界確定測量でこの越境が判明した場合、まずは越境物の所有者(隣地)さんへ現場でその事実をご認識いただきます。厳密にいえば、この時に越境しているものは「◯年◯月◯日までに是正をして下さい。」と依頼するところですが、場合によりトラブルに発展します。  今日の測量技術では境界確定のポイントと地球の中心を結んだ線の延長上で越境物(いわゆる上空越境)があるか否かの判断ができてしまいします。                      床面積:1階 □□.□□㎡    地目:□□□            種類:□□□ ※このページはJavaScriptを使用しています。 逆に言えば、このように所有権を不明にできる被越境物については、現状維持を敢えて認めても、覚書にしっかりと明記し、相手側の責任回避を予防することも戦略の1つです。, 更に、越境物については、文言だけでその対象を特定化することは難しく、後々「何を指しているのかが不明」というトラブルにも発展しかねません。 逆に単独所有デメリットは塀の設置及び維持にかかる費用は全て自己負担となることがあります。また、自分は日当たりや風通しを考慮して自己所有地部分に格子のフェンスを建てても、隣地所有者も隣地部分にコンクリート製の塀を建ててしまうといったこともあり得ます。, 金銭的な問題がないのであれば、自己の土地に単独で塀を建てることが将来のトラブルを抱えこまず望ましいと思います。 隣家の屋根など建物の一部が越境していることも、古くからある住宅地などでは意外と多いものです。越境があるような物件を購入するときにはどうすればよいのでしょうか? (2017年改訂版、初 … 越境物がある場合の対応として、 将来撤去の覚書を結ぶという方法があります。 今回の覚書は将来撤去の覚書だと思います。 内容は 先ず、甲乙で越境物が存在することを確認する。 次に、その越境物が甲乙どちらの所有物かを確認する。 但し、本件越境物のほかに構造物及びその他付属物等が越境していた場合にはこの限りではなく、越境解消のため甲乙ともに協議のうえ解決するものとする。 ところで「法律の専門家でもないのに、どのように覚書を書けば良いのか?」という疑問も出てくることと思います。

                         2階 □□.□□㎡(公簿) うまく話が纏まる様に進めていけたら、と思います。これまでも直接の話し合いでは、ご主人はまともな方である印象なので、第三者を挟んでいるための誤解があるかもしれません。.                          2階 □□.□□㎡(公簿), これは、私が実際に弁護士さんに作ってもらったものを公開用に修正したものです。 「結局、そこに行きつくのか」と思われるかも知れませんが、今回ご紹介した内容で覚書を作成すれば、書面は既にできあがっております。 隣家への引き込み線は越境物になります 隣家への引込み電線が敷地内の上空を通っている場合は越境物として認められます。 敷地内の上空も所有者の所有権が及ぶので、所有権の無い方が許可なく使用している場合は権利侵害になります。 覚書. その場合は裁判という方法で結着することになります。.    地積:□□.□□㎡(公簿)     構造:□□    地番:□□番□□          家屋番号:□□番□□ 実は相太の実家の隣が土地の売買が発生し、土地が越境している個所があり、境界杭の確認と一緒に越境部分を確認し、両親が覚書にサインしたとのことなので実物を見せてもらいました。 なお、境界線上に塀があるということは塀の厚みの半分は自分の土地に越境している状態ですので、法律上は所有権侵害を理由に塀の移設や収去請求ができます。もっとも、民法255条、226条が塀の設置を求めることが出来ると規定されていることとの関係から、裁判をしても収去請求まは認められないという判断がされる可能性もあります。, 原則的には、自分の土地にどんな大きさ、材質の塀を建てるかは塀を設置する人が自由に決められます。 そこで、隣地の塀の所有者との間で、越境していることの確認と将来塀の建て替えの際に境界線に合わせることを約束する文書を作っておくことが望ましいです。, 隣地建物と自己所有地の建物との間に現時点で塀が設置されていないのであれば、費用を折半の上で塀を作ることを請求できます(民法225条1項)。

この協議が整わなければ、高さ2メートルの木塀か竹垣の設置となります(民法225条2項)。, もっとも、最近の塀はブロックやコンクリートの土台の上にアルミフェンスを設置することが通常となっており、木塀や竹垣はあまり見る機会もありません。差額分を自分で負担することにより竹塀や木塀に代えてアルミやステンレス製の塀を設置することができると思われます(民法227条)。, ただし、これは現に塀がない場合の規定ですので、古い塀を建て替えるといった場合には、当然には隣地所有者に費用負担を求めることができません。 従前はお互いにグレーとしてきたことを一度白黒明確にし、将来は、お互いがお互いを侵すことのない良好な関係を築きましょうとする趣旨です。, 越境の即時解消を強く望むのであれば、このような覚書は不要であり、相手方への通告と、話がまとまらない場合には裁判による決着しか方法はないと思います。 To see this page as it is meant to appear, please enable your Javascript! しかし、近い将来、これを新たなものに取り換え、その際、自己の敷地内で配管を完結できるならば、この不要となった水道管(右図のオレンジ色で示した線)は、越境物として覚書に明記することはせずに、工事の完了後、その所有を不明にし、相手側の敷地からの撤去の責任を回避してしまうことも可能です。 (1)甲所有の△△△ 1式(画像1の①に示すもの) 逆に、自分の土地に塀を建てることについて、妨害や嫌がらせをされたりする場合にも、妨害禁止の仮処分を申し立てる方法があります。 したがいまして、隣地に塀が設置されたことにより、ある程度の日照の低下や風通しが低下することは受忍せざるを得ません。, ただし、塀が2メートルを越え、日照が著しく低下したなどの場合には、一定の高さより上の部分を収去するように求めることが出来る場合があります。, 近隣関係のトラブルの多くは裁判所には持ち込まれず、当事者同士の話し合いで解決されてます。塀を巡るトラブルも同様です。, しかし、当事者同士の話し合いですと、どうしても言いたいことが言えなかったり、声の大きい方が主張を通し、気の弱い方が泣き寝入りするということも多いと思います。  そのトラブルは隣地さんが近い将来引っ越しをしてくる買主様へ最初から悪感情を持つ原因にもなり得ますので、最近では、買主様にご了解の後、小さな越境物は隣地さんと 「覚書」 を締結することによりトラブルを回避するという方法が取られるようになりました。 確かに数十センチごときでギスギスしすぎですね(笑)リラックス出来ました☆ また、地域によっては無料の弁護士相談が開催されている場所もありますので、最寄りの役所や弁護士会に確認されてみてください。, 物件の運用と売却が最もうまくいくような覚書の締結に、この度のコラムがお役に立てば幸いです。, 皆さんは「越境」によって物件の購入を迷われたり、売却時に値下げせざるを得なかった経験はございませんか?, 下記(1)から(2)までに示す現況構造物及びその付属物等(以下「本件越境物」という。)が越境していたとしてもお互いに疑義を申し立てず、今後、本件越境物について、越境の者が修繕、取り替え、撤去等の工事等を行う場合、または、本件越境物を使用しないこととなった場合は、自己の負担により越境を解消し、隣接地を侵さないように施工する。, 以上を締結した証として、本書面2通を作成し、甲乙署名(記名)捺印の上、各自その1通を保有する。. 金銭的な問題がないのであれば、自己の土地に単独で塀を建てることが将来のトラブルを抱えこまず望ましいと思います。. 結論から言うと塀の所有者に修繕する責任があります。, そこで問題となるのか塀の所有が誰に帰属するかですが、最高裁判所の見解によれば、費用を負担した者ということになります。費用負担者が誰であるか分からない場合には共有と推定されることになります(民法229条)。, なお、民法229条が土地とは別個の所有対象と認めていることから境界上の「境界標、囲障、障壁、溝及び堀」は土地に付合しないとするのが民法の法意と解されます。, さらに老朽化が進み建替えが必要となった場合、塀の撤去費用については塀の所有者が負担しますが、再築費用については協議の上、折半して再築するか、それぞれが自分の土地内に新しい塀を作ることになります。, 話し合いで合意できればよいのですが、話し合いが付かないと境界上にある塀には手を付けず、それぞれが自分の土地内に塀を建てるといったことも起こります。

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